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杭州楼市变迁

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蒋村, 蒋村,本地房企崛起之地 说到房地产业的发展,首先要提的,就是蒋村。

这里是最早的商品房发源 地,也是最早的民营房企发家的地方,还是大城西概念的起点站。

绿城、南都、金都,它们都从蒋村开始 蒋村的开发,要追溯到 1993 年前后。

当时的开发商在蒋村简直就是一批垦荒者。

物华小区、紫金小区算得上首个楼盘,随后南都花园、康乐新村、新村、富丽苑等 楼盘相继推出,这些房产品可算是蒋村的第一代房产。

当时的国有开发商大多进行旧城改造,除了安置户外,只有极少一部分余房可 售,大量的普通购房者根本无房可买。

因此,蒋村的第一代房产以满足最基本的居 住需求为目标, 小区的配套设施还无法满足需求, 营造的小区环境还是普通住宅的水平, 也几乎没有专业的物业管理。

从 1995 年、 1996 年开始, 蒋村出现的第二代房产品以绿城的丹桂公寓、 丹桂花园、 兰桂花园、金都新城 、湖畔花园二期等为代表。

第二代房产品开始在报纸上频频打出 “环境牌”的广告,以绿化、物业及工程质量上作为卖点,吸引主城区的居民来城 西买房。

小区封闭式的物业管理开始引入,小区内出现了网球场、游泳池、酒店、超市 等配套设施,错层、跃层等新户型也开始出现。

蒋村第三代房产出现在 1998 年以后。

先后开盘的如新金都城市花园、南都德加公 寓、颐景园、湖畔花园二期北区,而绿城桂花城是这个时期的代表之作。

各家开发商铆足了劲,力图把这一代房产品作为一种城市景观精品来打造,在规划 设计上强调超前性, 而在开发理念上又带有更多的个性化色彩, 追求建筑和环境的和谐。

如南都德加公寓造型的装饰风格带有法国南部建筑文化特征, 湖畔花园二期北区在大围 合空间的基础上营造一种庭院的归属感,新金都城市花园则力图体现 2000 年住宅的舒 适性、科技性、示范性、超前性,颐景园营造中国传统家居园林,桂花城营造可居、可 观、可游的现代江南小城。

这一代房产品,以今天的眼光看来,仍然算得上是房产 界的精品。

没有蒋村, 没有蒋村,就没有城西的拓展 再来看蒋村的配套。

最初的蒋村在市区的人看来,简直就是荒郊野外。

没有道 路可以通,没有公交车可以坐。

为了弥补当初先开发后建设的缺憾,市在 1996 年 5 月,蒋村经区域调整划归后,对蒋村的公建配套进行了大量投入。

区内首先建 成“三纵三横”道路网,随后康乐新村牵头,与多家开发商集资,把 9 路公交车开进了 蒋村。

而与蒋村配套的中学、小学、农贸市场、垃圾中转站、公厕、医院、娱乐中心等 27 个公建配套项目也都在几年内陆续建成。

这些都给蒋村的进一步发展带来了质的飞跃。

说蒋村是大城西发展的起点站,是因为当年“蒋村商住区”的辐射效应。

蒋村 逐步热闹起来后,城市开始了西扩的进程。

三墩板块、西溪板块、甚至留下的小和山、 闲林板块,都依托蒋村的发展而快速发展起来,使大城西的脉络逐步清晰。

蒋村还成就了一批本土民营房企。

绿城、金都、南都、金成都是在当时的蒋村 发家,而以绿城为代表的一批开发商就此崛起,走出一条宽阔的房地产开发之路。

蒋村又一个开发高潮的到来将是绿城西溪诚园的亮相。

外界对此期待已久,而绿城 也早已放出风声说,这将是给蒋村桂花系列业主的一个升级住宅。

闲林板块:开发商艰难的造城运动 闲林板块: 都说早起的鸟儿有虫吃,可是闲林板块却是磨难多多。

从 1999 年到 2002 年的 4 年中,市余杭区出现了一场大规模的“圈地”运动。

余杭区把和市区接壤的 3.6 万千亩土地陆续低价出让给开发商。

后来即使收回 了其中部分土地,剩下的项目仍然面临着区块整体配套问题。

直到近年,市加 大了投入,才使闲林地块的交通配套问题有所改观,而闲林的楼盘也随着楼市今年 的转暖而热销。

在当初拿地者中, 金成算是一直以闲林开发为主的房地产公司。

金成无疑是在造城, 在整个江南春城,从幼儿园、小学、初中,到青少年活动中心,形成了一个完整的教育 ,成为一大卖点,金成江南春城组团也因此成为整个闲林板块中最为成熟的居住组 团。

因为闲林的楼盘销量一直沉闷,闲林的开发商也一直做着努力改变。

由于担心市场 的承受力,开发商纷纷改变策略,由原来的中高档房产品,向普通消费者买得起的高层 公寓“瘦身”。

像庭院深深、星洲翠谷,纷纷改变原来的规划,大户型瘦身成小高层、 高层。

2005 年绿城翡翠城的入驻让闲林的开发商们激动了好一阵子。

很多开发商觉得, 连 杭城房产大鳄都看好闲林,说明闲林有救了。

翡翠城的确在当年提升了区域形象,也拉 升了这个区域的价格。

钱江新城, 钱江新城,一朝成名天下知 去年十月钱江新城核心区正式对外开放,造城历时 8 年。

说起来,钱江新城真 的是很多开发商的“福地”。

钱江新城商品房市场一直是双线发展,一线在三桥以东的核心区,另一线在三桥以 西的新城辐射区。

核心区第一个开盘的商品住宅项目是倚天盛世钱塘, 2005 年 7 月底开

盘, 当时的售价在 9000~11000 元/平方米。

此后, 宋都新城国际、 水岸帝景、 金基晓庐、 东方润园等先后开盘,很快就将钱江新城的商品房单价推高至破两万元。

三桥以西则发展更早,以春江花月的开盘为起点,几年时间,这里成为高端住 宅最为密集的区域,这里产生了当年最贵的精装修大宅金色海岸,钱江新城更是造 就了 3 家企业的传奇。

欣盛房产: 欣盛房产:破茧成蝶 从某种意义上说,是钱江新城成就了欣盛房产。

作为一个 2004 年才成立的新兴房 企,尽管它的团队主要成员都出身老牌房企,有着多年从业经验和良好的业界关系,但 其企业的知名度毕竟不高, 东方润园不仅是它的第一个项目, 而且一开始就是“豪宅”, 当时核心区定位最高的楼盘。

东方润园一期开盘时成交均价已达 18000 元/平方米,一 下子就与周边楼盘拉开了距离。

到 2007 年年末时,该楼盘基本完成销售,当时的成交 均价已飙升至 4 万元/平方米。

东方润园为欣盛房产打开了品牌知名度,也让它完成了 最初的资金积累和客户网络。

金基房产: 金基房产:随势而为 金基房产的崛起除了板块之外,还得益于入市的时机。

金基晓庐是钱江新城核心区 推盘高峰期上市的四个楼盘之一,前有盛世钱塘做基础,后有东方润园做比较,价格涨 得很快。

2006 年 10 月晓庐一期开盘时均价 10600 元/平方米, 在同区域内是很有竞争力 的,到其 130~160 平方米的主力户型推出时,价格已经涨到 18000 元/平方米,但此时 周边几乎已经没有同类房源。

到 2007 年年底,晓庐推三期,其成交均价已超过 22000 元/平方米,这也成为是钱江新城核心区楼盘后来的基准价。

滨江集团: 滨江集团:华丽转身 钱江新城几乎称得上是滨江集团的“样板区”,从金色家园、金色海岸再到阳光海 岸,滨江从这里更迅速地踏上一流房企的道路。

2004 年底,金色家园开盘,均价为 9000 元/平方米,是当时区域内的价格样板。

让 更多人知道滨江品牌的却是 2005 年 8 月开盘的金色海岸,开宗明义地抛出“精装修、 大宅”概念, 20600 元/平方米的价格更是开了公寓楼盘的先河。

其定位正是当时杭 州楼市中最稀缺的产品,一开盘就卖得很好,项目结算时,金色海岸共为滨江集团回笼 40 亿元销售款,且提升了滨江品牌在购房者以及业内的知名度和口碑,可谓名利双收。

金色海岸之后,掀起了一股精装修、平层大宅风潮,但这些项目再多,也已经 很难动摇滨江在该类产品开发中的地位。

紧接着,滨江又推出了金色海岸升级版——阳 光海岸,同样是在市场不甚理想的 2008 年下开盘,却几乎是在半年时间内售罄,且成 交均价近 3.5 万元/平方米。

如今滨江旗下位于钱江新城核心区的城市之星项目也已蓄势待发, 有海岸系列珠玉 在前,已经没有购房者担心滨江的产品质量,他们更关心,城市之星开多少价格——这 关系到钱江新城新一轮商品房的定价。

滨江板块, 滨江板块,发展迅速潜力大 1992 年广宇集团与外资合作, 22 万元/亩的价格竞标拿下了滨江区之江花园住宅 以 开发用地,1993 年,跨江开发建起之江花园,这是最早开发的别墅楼盘之一,也是 滨江区房产的开端,作为涉外楼盘,它三分之一的客户来自境外。

江景房价 房价值重估 江景房价值重估 尽管滨江区的房产开发很早, 但真正的兴起和成片开发却从南都江滨花园和彩虹城 开始,尤其是彩虹城,对滨江人气的带动起到了很大的推动作用。

与上世纪末以别墅和多层为主不同,彩虹城以小高层、高层为主,而且与其他公寓 项目不同, 彩虹城在开发上做了商业、 教育等配套的建设, 并由此迅速带动周边的人气。

2005 年之后由于宏观调控, 楼盘的销售对象转向以自住型客户为主, 大大提高了滨江区 整体的入住率。

不得不说的是滨江的江景房。

2004 年太阳国际开盘时, 江景和非江景的价差仅在每 平方米千元左右,随着北岸江景房的价值重估,江景成为楼盘价值的重要参考要素,今 年彩虹豪庭开盘时,一线江景房更是卖到了 2.4 万元/平方米,让不少人后悔当初没早 点下手。

东方郡: 东方郡: 滨江地铁盘代表作 除了江景房,滨江的另一大热点就是地铁。

尤其去年东方郡的开盘,更是把地铁盘 推向一个高潮。

东方郡当时的土地成本并不低,开盘又时逢楼市最不景气的 2008 年下半年,但凭 借楼盘独特的双主题规划和成功的营销,东方郡竟然一开盘就热卖。

此后的几期房源, 一次比一次卖得好,也一次比一次贵,从当初的单价 9000 元左右涨到今年 8 月的单价 一万五六千元。

随着地铁的建设、各项配套的完善,滨江区也越来越被市场看好。

业内人士认为, 2012 年地铁通车后,这里的房产价值又有一个重新估值的过程。

西溪板块, 西溪板块,城市景观住宅

西溪板块是密度和容积率最低的住宅板块之一,开发历史尚不足 10 年, 但其崛起速度之快却令人关注。

大华: 大华:西溪板块的开拓者和奠基者 西溪板块最早开发要追溯到 2000 年,大华是第一个涉足西溪湿地的开发商。

当时 西溪湿地还没有如今这般的名气, 而大华·西溪风情有远见地把项目定位在景观排屋上, 也就此给西溪板块下了个高档住宅的定义。

大华·西溪风情还是西溪周边规模最大的纯 联排别墅大盘,目前拥有 1300 余亩的壮阔面积。

2008 年,随着西溪蝶园、西溪里、和家园相继开盘,西溪正式以板块的名义进入人 们的视线。

直到 2008 年 5 月,绿城掷下 21 亿元拿下西溪蝶园边上三块宅地的开发权, 楼面价高达 10666 元/平方米。

西溪板块的市场口碑度由此达到顶峰。

由于西溪离 房产的发源地蒋村不远,在西溪拿地的开发商如绿城、坤和、万科南都又大都在蒋 村成功开发过项目,如绿城的桂花城、坤和的山水人家、南都的德加公寓等,西溪拿地 热一时被戏称为“后蒋村”时代的到来。

坤和房产: 坤和房产:给西溪贴上中国文化的标签 相比蒋村,西溪正好位于浙大紫金港校区和西溪湿地之间的精华位置。

西溪的文化背景和景观资源让这儿的楼盘不可避免地沾染上一丝“贵族”气质。

西 溪风情五期悦宫户户临水,坐拥 1000 余米西溪天然水系,在南北方向形成约 500 米中 心景观河。

266 席水景排屋别墅,户户都可以看到流动的水景。

主打中国文化牌的坤和 房产袭西溪文脉,缔造了百万生态大盘和家园,并在西溪里项目上采用了排屋+高层的 复合做法,宣扬老墙门的传统生活氛围,取得环境和建筑的完美相融。

西溪板块在各个板块中算是后起之秀,但它近两年的发展让人惊讶,板块价值 的迅速提升,使得西溪的房产价值也让人刮目相看。

西溪里即将推出的瑾园 3 号楼预计均价在 16000 元/平方米,如今西溪板块已经成 为公认的高档住宅区。

桥西板块, 桥西板块,再现十里银湖墅 桥西板块,也就是城北拱宸桥西,在老心中,这是目前为数不多的市中心 板块之一,比起周边的新兴区块,人对桥西有着更深的感情,更愿意在拱宸桥一带 购房居住,所以桥西板块一直都被看成是最具潜力的板块之一。

银树湾:德信房产的成名之作 银树湾:

从区位上来看,拱宸桥桥西板块离市中心不过 4~5 公里,位居城市腹地,属于 的老城区范围内,自古就有“十里银湖墅”之称。

2002 年初,上塘高架开通,大大 拉近了城北与市中心的距离。

拱宸桥东房产板块因此升温。

但桥西板块的“萌芽”出现 在 2006 年。

随着市对运河文化的挖掘,桥西板块“旧城改造”被列入市政工作重 点,其整体重建的规划几乎是再建一个“新城北”。

桥西板块最有代表性的楼盘就是德信银树湾。

这个打着“看见幸福,看见树”如此 浓郁生活情趣广告语的楼盘将桥西带入全面的房地产开发时代。

作为德信集团进驻的首个房产项目, 银树湾从 2007 年中的 7680 元/?迅速提升 到 2008 年的 13000 元/?, 这个项目的房价升幅基本代表了桥西板块房产 2006 年到 2008 年之间快速的增值历史。

天阳上河: 天阳上河:老牌房企的升级之作 时间进入 2008 年,桥西的房产开发进入高潮。

天阳·上河、南北·西岸、名城·燕 园等楼盘相继面世,桥西的房产有了集群效应。

2008 年受调控影响, 万科带头举起降价大旗。

桥西出人意料地成为首个降价区 块,某些楼盘房价甚至降到 10000 元/m2 以下。

没想到,仅仅几个月后,随着楼市春天 的再度到来,到 2009 年 3 月份,拥有地段优势的桥西板块迅速复苏,价格也开始一路 回升。

这一时间的代表楼盘有天阳·上河。

天阳·上河的排屋价格从去年年底的 23000 元/?上升到目前 27000 元/?左右。

目前,桥西板块的房价已经超越了去年的最高点。

三墩: 三墩:新浙大下好乘凉 如果说,城西是一扇门,那么紫金港校区是一把钥匙,为我们开启又一个新城 西时代。

紫金港校区落户三墩,一座大学城在大城西发挥着强大的吸纳力,正是这 种无形的板块吸纳力火速引爆城西并迅速扩容,周边大量住宅如雨后春笋般遍地生长, 人口数量与含金量、业内关注度瞬间提升。

时间回到 8 年前的 2001 年,当时的三墩还是一派乡下小镇的形象,三墩铭雅苑以 每平方米 2680 元的超低价拉开了三墩开发的序幕。

谁也想不到,8 年后,三墩的亲亲家园四期每平方米已经卖到了 1 万元。

2001 年以后,三墩的楼盘日渐走俏。

最初的崛起以亲亲家园为代表。

亲亲家园作为 杭城首个街坊式社区,以围合为形式寻求市民生活的回归,呼唤传统邻里真情、街坊活 力的再现。

它的配套也让人向往,贯穿社区的商业步行街集文化、生活服务、娱乐、休 闲于一体;社区商业文化中心引进大型超市、大型品牌餐饮、健身中心、咖啡馆、幼儿 学前教育等诸多著名品牌。

亲亲家园在 2003 年 7 月首期开盘时均价为 3000 多元/平方 米,一路攀升至 2007 年四期幸福里的近万元,见证了三墩地块的价值魅力。

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